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工银投行:市场降温,房企过冬,政策弹性将加强
 

  一、调控成效初显 市场逐步降温

  今年房地产行业延续了自2016年9月以来的调控基调,从数据面(截至11月底)来看,各项调控政策效果显现,房价相对平稳,守住了“房子是用来住的,不是用来炒的”的基本定位,市场投机需求已经得到控制。

  (一)销售端逐步回落 房价上涨得到抑制

  在销售端,销售额及销售面积的数据都呈现出上半年略有抬升,下半年逐步回落的趋势,整体相对平稳。2018年以来,商品住宅销售面积累计同比在低位波动,增速较2017呈现下降趋势,其中11月累计同比增加2.10%,较去年同期下降4.30个百分点。在销售额方面,商品住宅销售额累计同比自8月以来持续下降。从销售价格上来看,商品住宅价格相对稳定,基本实现了“抑制房价上涨”的调控目标,下半年小幅回升。一、二、三线城市呈现出一定的分化态势,其中一线城市房价增幅低位小幅震荡,二、三线城市房价在下半年则有所反复。

  (二)剔除土地购置费后的投资额持续下降

  从房地产开发投资层面来看,2018年房企开发投资表面上看保持相对稳定的增速,但剔除土地购置费后的投资情况却明显下滑,并处于负增长。1-11月房地产开发投资完成额同比增加9.7%,增速较去年同期扩大2.2个百分点,但扣除土地购置费后的同比增速为-3.73%,延续自3月份以来持续负增长的趋势。两者增速的背离,表明房企对于市场普遍存在短期悲观中长期乐观的预期。从土地购置的成交面积来看,1-11月份100大中城市成交住宅用地土地规划建筑面积比去年同期有所增长,现值为32,171万平方米,增长8.64%。此外,今年土地溢价率较往年有明显的降低,其一方面是因为限价土地的比例增加,对价格进行了人为调控;另一方面房企资金端承压,对回报率的要求更高。需要特别说明的是,今年土地市场流拍事件明显增多的原因是土地供应量的增加以及房企相对谨慎的拿地态度,并不代表房企拿地的总量有所下降。

  (三)房贷利率持续上涨 住房贷款增速放缓

  2018年房贷利率继续趋紧,利率水平位居近年来高位,未来或有所收敛。从具体的数据来看,1-10月全国首套房贷款平均利率从5.43%连续增长到5.71%,迄今已保持连续22个月上涨;全国二套房贷款平均利率从5.76%连续增长到6.07%。在商业贷款之外,各地公积金贷款也逐步收紧。不过值得注意的是随着大众预期的变化,资产价格的逐步回落,房贷利率水平在部分地区也出现了高位震荡,未来或有所收敛。2018年个人住房贷款余额增速继续放缓,房贷的数量和可获得性持续受到控制。根据最新数据显示,2018年三季度末个人住房贷款余额为249,700亿元,自2016年底以来持续放缓;同比增速17.90%,增速较去年同期回落8.30个百分点。此外,短期消费贷款余额收窄幅度较大,可能的一种情况是部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的情况得到了进一步的控制。

  纵观2018年,各项调控继续以“稳”为主旋律,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标一以贯之,因城施策的调控方针也逐步落地显现成效。基本面上的各项数据反映出房地产以“稳”为基调的调控基本实现,房价过快上涨的现状得到一定程度的抑制,价格调控的影响开始向销售端、投资端以及土地市场传导,整个产业链开始降温,国内长期存在的房价看涨预期或正处于转变的节点上,市场观望情绪较为浓厚。

  二、活下去? 房企生存实录

  (一)融资端与偿债端双向夹紧

  2018年,房企在融资端和偿债端双向承受压力。在融资端,房企在融资总量上增速相对平稳但在融资结构上变化明显。1-11月房企开发资金来源同比增长7.60%,比去年同期收窄0.1个百分点。在融资结构上,房企的开发资金来源在国内贷款上有明显的缩减,在自筹资金、其他资金上有明显的增加。在国内贷款上,1-11月累计同下降21.70个百分点,其中银行贷款同比下降18.70个百分点,非银行金融机构贷款同比下降41.30个百分点。自筹资金同比增加7.3个百分点。其他资金同比增加1.58个百分点,其中定金及预收款同比增加0.7个百分点,个人按揭贷款同比降幅收窄0.7个百分点。在银行端融资相对受限的情况下,房企一方面增加自有资金,一方面积极推盘,加速销售回款,但下半年市场观望态势浓厚,房企去化压力明显增加,销售回款一定程度上受阻,房企资金链紧张。在偿债端,从2018年下半年开始,房企将先后迎来偿债的高峰期。2015年和2016年是房企信用债发行的井喷期,两年共发行信用债16,105亿元,这部分债券将在2018年下半年—2021年集中到期。根据WIND数据显示,2018年以来房企信用债发行规模5,173亿元,较去年增长58.01%,用途上大多数为借新还旧。从发债成本上来看,今年房企发债成本上升,2018年至今所发行的469支信用债票面利率(发行时)算术平均数为6.15%,较去年上升0.12个百分点。

  (二)集中度再次提高 规模化仍是主流

  若以房企销售金额作为集中度的衡量指标,2018年房地产市场的集中度进一步扩大,房企梯队分化明显。根据CRIC披露的数据显示,1-11月份TOP10房企销售总额达36,692亿元,占据市场4成份额;TOP20的准入门槛为1,134亿元,同比增幅42.9%;TOP50的准入门槛为463亿元,同比增幅36.0%。各梯队准入门槛不断提升,市场呈现出“进少则退”的状况。1-11月销售金额达到千亿房企数量已经达到25家,其中不乏多家首次跨入千亿元阵营的房企,房企蓄力冲击规模化发展的思路仍在持续。“强者恒强”的定理在房地产市场屹立不倒,随着房企集中度的进一步提升,未来市场份额将向千亿房企、品牌房企靠拢。值得一提的是,TOP3房企的规模增长较为平稳,进入门槛同比增幅15.1%,较TOP20(42.9%)、TOP50(36.0%)进入门槛的同比增幅小许多,结合当下房企销售乏力、去化承压的情况来看,我们认为市场的增量空间在逐步收紧,房企对于市场份额的争夺将更加激烈。

 

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(2019-01-24)
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